แนวทางการบริหารต้นทุนบ้านทาวน์โฮม 3 ชั้นในเขตจังหวัดสมุทรปราการ

Abstract

ในบทความนี้ได้ทำการศึกษาแนวทางการบริหารต้นทุนบ้านทาวน์โฮม 3 ชั้นในเขตจังหวัดสมุทรปราการ ของบริษัทพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งหนึ่ง เนื่องจากพบว่าในการดำเนินธุรกิจมีต้นทุนค่าบริหารโครงการ และค่าต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้นสูงเรื่อย ๆ ถึง 68% ซึ่งเกิดจากการบริหารการจัดการที่ขาดประสิทธิภาพและนวัตกรรมทางวิศวกรรม ทำให้บริษัทมีต้นทุนบ้านและการบริหารโครงการสูง จึงส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจทำให้เกิดการเสียเปรียบคู่แข่ง เนื่องจากต้นทุนบ้านและค่าบริหารโครงการสูง ในการแก้ปัญหาจึงแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ประกอบไปด้วย วิธีที่แรกด้วยการลดต้นทุนบ้านด้วยการวางแผนงานโดยใช้ซอพแวร์ Microsoft Project ทำการจัดสรรทรัพยากร ได้แก่ ระยะเวลา แรงงาน ค่าเครื่องจักร และวัสดุ ให้สามารถสอดคล้องกับแผนงาน ซึ่งกำหนดหลักเกณฑ์ในการชี้วัดผลจาก 3 กิจกรรมหลัก ได้แก่ งานโครงสร้างพื้น (Flat slab) งานติดตั้งผนังสำเร็จรูป (Precast wall) และการติดตั้งโครงหลังคาและมุงหลังคา (Roof wall) จากผลการศึกษาพบว่า วิธีสายงานวิกฤติ (CPM) ใช้ระยะเวลาในงานก่อสร้าง 150 วัน ในขณะที่วิธีแผนงานก่อสร้างของโครงการแบบเดิม ใช้ระยะเวลา 195 วัน ซึ่งสามารถลดเวลาลงได้ 45 วัน โดยกำหนดระยะเวลาเริ่มแผนงานช้าสุด 1 พฤศจิกายน 2557 และแล้วเสร็จช้าสุด 1 เมษายน 2558 และวิธีที่สองการแก้ปัญหาลดค่าบริหารโครงการ โดยปรับหน้าที่ความรับผิดชอบของพนักงานให้เหมาะสมกับแผนงานใหม่ การติดตั้งมิเตอร์ควบคุมค่าใช้จ่ายน้ำ-ไฟฟ้า และใช้เทคโนโลยีติดกล้องวงจรปิดทดแทนพนักงานรักษาความปลอดภัยบางส่วน เพื่อลดค่าใช้จ่ายเมื่อเปรียบเทียบต้นทุนก่อน ผลลัพธ์การดำเนินงานตามแนวทางการแก้ไขปัญหาในการศึกษาครั้งนี้ พบว่าสามารถลดระยะเวลาก่อสร้างได้ 45 วัน มีผลทำให้ลดต้นทุนบ้านได้ 3.90% และสามารถลดค่าบริหารโครงการได้มากกว่า10% ส่วนปัจจัยรองที่ได้จากงานวิจัย สามารถลดค่าบริหารโครงการด้านพนักงาน 22%,สามารถลดค่าบริหารโครงการด้านงานขาย 31%,สามารถลดค่าบริหารโครงการด้านบริการหลังการขาย 26% หลังจากปรับการบริหารโครงการ โดยปรับหน้าที่ความรับผิดชอบของพนักงานให้เหมาะสมกับแผนงานใหม่ การติดตั้งมิเตอร์ควบคุมค่าใช้จ่ายน้ำ-ไฟฟ้า และใช้เทคโนโลยีติดกล้องวงจรปิดทดแทนพนักงานรักษาความปลอดภัยบางส่วน

This research studies cost of project management for 3 Story Town home in Samutprakan Province, which is a case study of a Development in industrial Real Estes. The problem is continuously increasing cost of 68% of project management because lack of efficiency and innovative management. Therefore, this problem is cause to reduce cost and improve efficiency for operating the solution consists of 2 parts. First, to reduce the building cost of construction, Microsoft Project software is applied for project planning. Project is assigned appropriately resources as time, labor, equipment and material for project. There are 3 main activities for key performance index including 1) The Flat slab Structure 2) Precast Structure and 3) Skeleton work & Roof work. The result finds the critical part method (CPM) has consumed the duration of the construction approximately 150 days, while the traditional construction plans of the project approximately 195 days. Clearly, time of project reduces to 45 days. The period is used in this case by duration of the project is scheduled planning latest start on November 1^st 2014 and was latest finish on April 1^st 2015. Second, to reduce management cost by matching staff appropriately with new planning, responsibility, control facility cost and replacement camera technology. The total of results is decreased by total cost above 3.90% and cost of project management can be decreased 10%. Moreover, the staff cost of project management be decreased 22%, the sale cost of project management be decreased 31%, and the after sale cost of project management be decreased 26%.